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法規內容

法規名稱: 臺南市政府辦理市地重劃抵費地標售標租及設定地上權要點
公發布日: 民國 111 年 06 月 21 日
發文字號: 府地劃字第1110800777B號函
法規體系: 臺南市法規資料庫/地政類
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一、為辦理平均地權條例施行細則第八十四條第二項及市地重劃實施辦法第五十四條第一項所定實施市地重劃取得抵費地標售、標租及設定地上權,以促進土地開發利用之效能,特訂定本要點。

二、本要點之主管機關為本府地政局。

三、本要點所稱抵費地,指依平均地權條例第六十條第一項規定,以重劃區內未建築土地按評定重劃後地價折價抵付之土地。

抵費地處理方式依平均地權條例施行細則第八十四條第二項及市地重劃實施辦法第五十四條第一項規定辦理。

四、每次辦理抵費地之標售、標租或設定地上權前,應視實際情形依下列原則選定之:

(一)不動產巿場景氣與供需及巿府政策之因素。

(二)地區發展程度及公共設施開闢情形。

(三)投資人洽詢之標的。

五、主管機關辦理抵費地之標售、標租或設定地上權時,應以公開招標方式為之。其公告事項如下:

(一)法令依據。

(二)土地標示及面積。

(三)土地使用分區及其使用管制。

(四)土地開發建設期限。

(五)租賃或設定地上權期限。

(六)投標資格。

(七)受理投標期間。

(八)標售、標租或地上權權利金底價及地租。

(九)押標金金額。

(十)領取投標須知、標單時間及地點。

(十一)投標應備書件。

(十二)開標時間及場所。

(十三)價款、租金、租賃擔保、地上權權利金與地租之繳交期限及方式。

(十四)土地點交方式及期限。

(十五)標租之租賃契約及設定地上權契約。

(十六)其他必要事項。

前項公告期間不得少於十五日,公告事項除於本府及土地所在地區公所公告欄或土地所在地之轄區地政事務所公告外,並應登載於本府及主管機關網站或刊登新聞紙。

六、抵費地以標租或設定地上權方式辦理者,租期及續租方式如下:

(一)標租或續租之租期不得少於二年。

(二)承租人於租期屆滿前六個月得向主管機關申請續租,並以一次為限。

依前項第二款規定申請續租者,應經主管機關評估履約情況,並於同意續租後,另行簽訂新約;逾期未申請續租者,視為放棄。

抵費地以設定地上權方式辦理者,地上權存續期間最長以七十年為限。

七、標售、標租或設定地上權之底價,依下列規定估定:

(一)標售底價應參考市場正常交易價格查估定之;必要時得委託政府機關、專業機構、不動產估價師或其他專業人士查估。

(二)標租底價以年租金為準,不得低於前款所估定底價百分之一。

(三)設定地上權權利金之底價,不得低於第一款所估定底價百分之三十。

為利市政發展需求或從事創新、研發提昇產業機能、活絡產業、提供公共服務或振興區域發展之產業,經主管機關專案核准者,不在此限。

八、標售、標租或設定地上權之押標金,依下列規定估定:

(一)標售押標金不得低於標售底價百分之十。

(二)標租押標金不得低於年租金底價百分之十五。

(三)設定地上權押標金不得低於地上權權利金底價百分之十五。

九、標租抵費地於租賃期間內,土地申報地價有變動時,其租金應配合調整。租賃期滿續約時,亦同。

租賃擔保金不得低於決標後年租金百分之二十五。

十、開標時,以投標價金最高價且不低於底價者為得標人。如最高價有二標以上時,以抽籤方式決定之,抽籤結果未得標者為候補得標人。

決標後,得標人之押標金不予退還,逕予抵充價款、租金、租賃擔保金或地上權權利金。未得標者之押標金,除有不予退還情形外,應無息退還。

十一、得標人未於規定期限內繳清土地價款或簽訂契約者,視為拋棄得標權利,不予退還押標金。

前項情形,主管機關得通知候補得標人遞補之;無候補得標人時,由次高價投標人照最高標價取得得標權。

次高價投標人不同意依最高價取得得標權或逾期未同意時,應重新辦理公開招標。

十二、經公開招標二次無人投標或廢標者,主管機關得酌減底價,再行公告辦理標售、標租或設定地上權;其酌減數額不得逾原底價百分之二十。

依前項規定再次辦理公開招標仍無人投標或廢標者,主管機關得重新檢討底價,並重新辦理公開招標。

十三、設定地上權除依決標結果收取權利金外,應按訂約當期土地申報地價年息百分之一至百分之五計收地租。

前項地租,低於依法應繳納之地價稅時,改按地價稅計收。

第一項地租之種類及計算方式,區分如下:

(一)不隨申報地價調整之地租:按訂約當年度土地申報地價乘以不隨申報地價調整之年息率計算。

(二)隨申報地價調整之地租:按當年度土地申報地價乘以隨申報地價調整之年息率計算。但訂約次年度以後之地租較前一年度增加逾百分之六者,超出部分不予計收。

十四、抵費地標售得標人繳清全部土地價款後,主管機關應於得標人繳清土地價款之次日起三十日內提供申請登記所需文件,並由得標人會同主管機關辦理所有權移轉登記。

依前項辦理所有權移轉登記之抵費地,其土地登記簿登記之面積如與公告標售面積不符時,應自完成登記之日起三個月內就二者面積差額,按得標金額比例,無息多退少補。

第一項辦理土地所有權移轉登記及其他相關費用,由得標人負擔。

抵費地辦竣所有權移轉登記後,主管機關應辦理現況點交,並於點交時製作點交紀錄。

十五、標租抵費地得標人應於招標文件所定期限內與主管機關簽訂租賃契約。其租賃契約書應載明下列事項:

(一)雙方當事人。

(二)土地標示及面積。

(三)租賃期限

(四)土地使用限制。

(五)租金金額、繳款方式及期限。

(六)租金調整方式。

(七)未依約繳交租金之處理方式。

(八)租賃擔保金之調整及繳退方式。

(九)租賃關係消滅後,土地返還及地上物處理方式。

(十)保證人及其連帶保證責任。

(十一)違約事項及罰則。

(十二)特約事項。

標租抵費地之面積,應以土地登記簿記載之面積為準。土地登記簿記載之面積如與公告標租面積不符時,以土地登記簿記載面積計算租金,差額無息多退少補,但租賃擔保金不予調整。

標租抵費地租賃契約簽訂後,雙方應會同向土地所在地之管轄法院辦理公證。

抵費地租賃契約簽訂後,主管機關應辦理現況點交,並於點交時製作點交紀錄。得標人要求鑑界者,主管機關應會同辦理。

前二項辦理公證、鑑界及其他相關費用,由得標人負擔。

十六、標租抵費地承租人不得有下列行為:

(一)以其租賃權設定權利質權或其他相類之設定。

(二)對於租賃土地主張優先承買權。

(三)於租賃土地上建造建築物及要求設定地上權。但建造之建築物為臨時性建築物,並經主管機關同意及依建築法令規定申獲臨時建築執照者,不在此限。

十七、標租抵費地租期屆滿或終止租約時,租賃關係消滅。除契約另有約定外,承租人應依主管機關指定時間,回復原狀並返還該抵費地。

承租人無賠償責任或給付義務者,其所繳租賃擔保金於返還抵費地後十日內無息退還承租人。

十八、設定地上權得標人應於招標文件所定期限內與主管機關簽訂設定地上權契約。設定地上權契約書應載明下列事項:

(一)雙方當事人。

(二)土地標示及面積。

(三)地上權存續期間。

(四)土地使用限制。

(五)土地開發建設期限。

(六)地上權移轉或設定他項權利之限制。

(七)地上權權利金金額、繳款方式及期限。

(八)地租金額、繳款方式及期限。

(九)地租調整方式。

(十)地上權消滅後,土地返還及地上物處理方式。

(十一)違約事項及罰則。

(十二)特約事項。

設定地上權抵費地之面積,應以土地登記簿記載之面積為準,土地登記簿記載之面積如與公告招標面積不符時,以土地登記簿記載面積計算地租,差額無息多退少補。但地上權權利金不予調整。

設定地上權契約簽訂後,雙方應會同向地方所在地之管轄法院辦理公證,並由得標人會同主管機關申請地上權設定登記。

抵費地辦竣地上權設定登記後,主管機關應辦理現況點交,並於點交時製作點交紀錄。得標人要求鑑界者,主管機關應會同辦理。

前二項辦理登記、公證、鑑界及其他相關費用,由得標人負擔。

十九、地上權存續期間,地上權人非經主管機關同意,不得讓與或以信託方式移轉地上權及其地上建物。

二十、地上權存續期間,地上權人有將地上權或地上建物辦理抵押權設定需要者,應符合下列規定,並經主管機關同意後,始得為之:

(一)抵押權人以依銀行法組織登記經營銀行業務之機構或依法設立之信用合作社或保險公司為限。

(二)地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定。但地上無已登記之建物時,不在此限。

(三)僅就地上權設定抵押權者,地上權人應承諾於地上建物建築完成及辦竣所有權第一次登記後三個月內,辦理抵押權設定登記,並就原設定部分辦理抵押權內容變更登記,使地上權連同地上建物共同抵押擔保。

(四)抵押權設定契約書約定之抵押權擔保債權確定期日及債權清償日期,不得逾地上權存續期間。

(五)抵押權人應承諾於地上權消滅後,不論債權是否已獲得清償,均拋棄其於地上建物之抵押權。

二十一、承租人或地上權人有下列情形之一者,主管機關得終止租約或地上權並塗銷地上權登記,其已繳之租金、租賃擔保金或權利金、地租不予退還:

(一)積欠租金或地租金額達二年之總額,經催告仍不支付。

(二)未依都市計畫及其他法令規定使用土地。

(三)將土地出租或出借他人作建築使用。

(四)依法令規定或契約約定,有終止租約或地上權之其他可歸責於承租人或地上權人之事由。

(五)主管機關另有開發利用或處分計畫有收回必要時。

因前項第五款規定、法令或都市計畫變更等不可歸責於承租人或地上權人之事由,致不能達到原租賃或設定地上權之目的時,主管機關得終止租約,或終止地上權並塗銷地上權登記。承租人或地上權人已繳交之租金或權利金、地租應按契約存續期間計算,溢繳部分及租賃擔保金應無息退還承租人或地上權人。

依前項規定終止租約或地上權者,承租人或地上權人不得向主管機關請求損害賠償。

二十二、參與投標人之權利義務事項,應於招標文件內載明。

二十三、主管機關應將市地重劃完成後抵費地標售、標租及設定地上權之底價估定、租金優惠及地租計算等事項,提送本市市地重劃委員會審議通過,並報經本府同意後,據以辦理。