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歷史法規

法規名稱: 臺南市實施地價調查估計作業規定
民國 103 年 05 月 05 日
圖表附件:
法規內容:

一、本規定依據地價調查估計規則第二十四條第一項第一款規定訂定之。
二、地政局及所屬各地政事務所依本規定辦理地價調查估計作業前,應先
  蒐集、製作或修正地籍圖、地價區段圖、都市計畫圖、非都市土地使
  用分區及土地使用編定圖、地形圖、街道圖及航照圖等有關圖籍資料
  。
三、地價人員,應經常注意相關媒體及不動產業者報導、刊載之不動產市
  場資訊,並視需要派員前往調查其實際價格,與鄰近土地之一般地價
  動態。
   地價人員應依照下列方法調查土地買賣、交換、標售、拍賣、讓售
  、典押、租賃、公證等資料:
(一)向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士及金融
   、開發機構等調查土地買賣、交換、設定地上權、農育權及典權等
   價格資料。
(二)向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
(三)向司法機關調查房地買賣、租賃之公證登記價格,與不動產之拍賣
   價格資料。
(四)向金融機關(構)調查有關不動產抵押之估價資料。
(五)向當事人、四鄰、不動產經紀人員調查房地租賃實際租額、押租或
   保證金等資料。
(六)向稅捐機關調查公司或法人團體之不動產交易價格資料。
   前項買賣(標售、讓售)及不動產仲介經紀業簽定之租賃資料得以
  提供查詢之不動產成交案件實際資訊替代,免再調查。
四、地價人員調查買賣實例或收益實例時,應依買賣實例調查估價表或收
  益實例調查估價表逐項調查填寫之,並每月彙整一次,送由課長、主
  任審核後,加蓋職章註明審核日期;估價表授權課長核定者,地政事
  務所主任應每月抽查一次;其抽查件數不得低於該月所調查實例件數
  十分之一。
   審核人員在審核時,除應注意買賣(收益)實例調查估價表內應行
  填載之各欄有無遺漏外,並應就其資料之正確性詳予審核;如對其資
  料有疑義時,應即另行派員複查,經複查有誤者,複查人員應重製調
  查估價表連同原調查估價表一併送核。
   核定之買賣(收益)實例調查估價表,應以行政區為單位,按調查
  先後順序,將買賣實例、收益實例分開,分別自1起逐年編號,以供
  估計區段地價之用。
五、買賣實例價格明顯偏高或偏低,且影響交易價格之情況無法有效掌握
  及量化調整時,應不予採用,並製作紀錄表存查。
六、地價人員進行影響區段地價資料調查作業,應至實地調查或勘查。
   土地使用管制資料,都市土地向都市計畫主管機關查詢、非都市土
  地應查閱土地使用編定圖或向相關主管機關查詢。土地改良(分為建
  築基地改良、農地改良、其他改良)資料,應向各主管機關查詢。
   調查所得之影響區段地價資料,應填載於地價區段勘查表。但公共
  設施保留地區段僅填列基本資料及土地使用管制欄位。
七、買賣或收益實例估計完竣後,估計之土地正常單價,得以最近一期全
  國都市地價指數漲跌率調整至估價基準日(每年九月一日),調整後
  之單價及其調查估價表之編號,應以行政區為單位,製作買賣或收益
  實例地價分布圖,圖上應標明地段別、主要道路、明顯之建築物或設
  施,並註記實例之編號及單價。
八、一般地價區段以外之地價區段劃分方式如下:
(一)繁榮街道路線價區段劃分原則:
   1.其區段界線以距離臨街線十八公尺之深度為準。
   2.繁榮街道路線價區段,原則上以各個交叉道路口中心線為起訖
     ,但繁榮程度有顯著不同時,可劃分為兩個以上之區段。
   3.繁榮街道路線價區段,其中一部分繁榮程度有顯著不同或明顯
     變動者,應衡酌實際情況,調整原劃分之區段。
   4.繁榮街道路線價區段有新增、廢止或調整者,由承辦員、課長
     及主任視實際情況擬定,經地政局複勘後於年度公告現值評議
     前,向本市地價及標準地價評議委員會說明後核定之。
(二)一般路線價區段之適當範圍應參考各該地區土地使用分區類別及一
   般之宗地深度予以斟酌劃設。以臨道路第一筆土地為準,惟該筆土
   地過深或過淺時,可將該筆土地劃屬兩個地價區段或再增加同一使
   用性質之土地為區段線。
(三)公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留
   地均屬相同區段地價之地價區段時,得併入毗鄰之非公共設施保留
   地劃為同一地價區段。帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時,應
   視二側非保留地地價區段之不同,分段劃分地價區段。
   地價人員於劃分地價區段後,應即填具地價區段勘查表。
九、都市土地之使用分區及非都市土地使用編定類別,在檢討劃分區段前
  ,應先確定是項資料有無變動,以合理劃定區段界線。
   區段檢討劃分時,地價人員應親自至實地勘查其實際情況,並以土
  地利用價值及明顯地形、地物為主,土地界址為輔;面積較大之宗地
  若利用價值有顯著差異時,宜劃為不同地價區段,不宜完全遷就土地
  界址。
   同一地價區段範圍內如有特殊之土地,如其地形地勢與毗鄰土地顯
  不相當,且地價有顯著差異者,應另行劃分區段。
   流失地暫已失去使用價值,宜勘查後另劃分地價區段。
十、課長以上人員審核地價區段範圍調整地區時,應與地價人員再行確認
  ,必要時應前往實地複查。
十一、地價區段檢討劃分完竣且地價區段勘查表經核定後,應以適當比例
   尺之地籍圖繪製或由電腦產製地價區段圖,並以紅線標示地價區段
   界線,註明區段號、區段地價、主要街道及重要公共設施位置與名
   稱。
    前項所謂適當比例尺應以整百或整千之比例尺且地號清晰可辨別
   為原則。
    第一項之地價區段圖,以行政區為單位再行產製地價區段略圖電
   子檔,供評議時說明使用,評議後如有修訂,地價區段圖應隨之修
   正。
十二、地價區段圖之地價區段界線以紅色實線表示,繁榮街道路線價區段
   中,如同一街道劃有兩個以上區段者,應在區段與區段間劃明界線
   。
    區段號以行政區為單位,自左上角往右下角由上而下編列,又區
   段號碼,應加蓋於各區段之中央適當位置;繁榮街道路線價區段以
   紅色雙圈「◎」表示,一般路線價區段及一般區段以紅色單圈「○
   」表示。若無適當位置加蓋區段號,可於地價區段圖空白處加蓋並
   加繪延引線。
    當年度辦理公告現值、公告地價時,應於區段號下分列公告現值
   、公告地價,每一區段之上期地價,一律用藍色註記於區段號公告
   現值(公告地價)之下方,當期擬評地價,以紅色註記次之,經評
   議修正之地價,以黑色註記再次之,其數字以阿拉伯數字表示,大
   小應力求適中(格式如附件一)。
    地價區段圖繪製完竣,應於校對無誤後,於該圖背面由地價人員
   蓋職章,經地政事務所及本府地政局逐級核章(格式如附件二之一
   至二之三),並以長三十公分、寬二十公分為準摺妥。
十三、估計區段地價方法如下:
 (一)有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段,以調整至估價基準
    日之實例土地正常單價,求其中位數為各該區段之區段地價。以
    上所稱之中位數,指土地正常單價調整至估價基準日之單價,由
    高而低依序排列。其項數為奇數時,取其中項價格為中位數;其
    項數為偶數時,取中間二項價格之平均數為中位數;實例為一個
    時,以該實例之土地正常單價為中位數。
 (二)無買賣實例及收益實例區段,應依影響地價區域因素評價基準製
    作轄內各區影響地價區域因素評議基準明細表。並於鄰近或適當
    地區選取二個以上使用分區或編定用地相同,且依前款估計出區
    段地價之區段,作為基準地價區段,按所屬行政區影響地價區域
    因素評價基準明細表,修正估計目標地價區段之區段地價。無法
    選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者,得以鄰近使用
    性質類似或其他地價區段之區段地價修正之。
 (三)估計區段地價之過程及決定區段地價之理由,應填載於區段地價
    估價報告表。
 (四)估計都市計畫公共設施保留地區段地價,應確實依據平均地權條
    例施行細則第六十三條規定辦理。
十四、估計各區段之區段地價時,應注意毗鄰地區之平衡;其作業及協調
   方式如下:
 (一)同一地政事務所轄區內行政區及各區段間之平衡,應由該所課長
    或主任負責處理。
 (二)不同地政事務所轄區或毗鄰縣市間之平衡,由本府地政局負責協
    調處理。
十五、檢討劃分地價區段並估計區段地價完竣後,地政事務所應按估價結
   果編造公告土地現值(公告地價)區段地價評議表,並詳加校對後
   ,以行政區為單位裝訂成冊,並逐級核章。
    公告土地現值(公告地價)區段地價評議表格式及編造說明(格
   式如附件三之一至三之五)。
十六、地政事務所辦理估計區段地價完竣後,應依平均地權條例第十五條
   或第四十六條規定送由本府提交臺南市地價及標準地價評議委員會
   評議。評議時應準備之資料如下:
 (一)公告土地現值(公告地價)區段地價評議表。
 (二)地價區段略圖。
 (三)公告土地現值(公告地價)區段地價相關統計圖、表。
 (四)其他必要文件。
    地價評議結束後,應作成紀錄,地政事務所應依評議結果製作公
   告土地現值(公告地價)區段地價評議表二份及地價區段圖一份,
   其封面載明臺南市地價及標準地價評議委員會第○次會議評定之字
   樣,送本府地政局逐級核章及加蓋印信。
    前項經核定之公告土地現值(公告地價)區段地價評議表,本府
   地政局及地政事務所各存檔一份。另地價區段圖由地政事務所存檔
   一份,並傳送電子檔一份供本府地政局存檔。
十七、地政事務所應依評議結果,將區段地價輸入電腦,校對無誤後,據
   以計算宗地單位地價,並產製宗地地價計算清冊電子檔後以光碟儲
   存(格式如附件四),其計算方法如下:
 (一)繁榮街道路線價區段之土地,應依「臺南市繁榮街道路線價區段
    宗地單位地價計算原則」之規定計算。
 (二)其他地價區段之土地,以區段地價作為宗地單位地價。
 (三)跨越兩個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各該
    區段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價。
 (四)宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示,計算至個位數,未
    達個位數四捨五入。
十八、地政事務所計算宗地單位地價後,應依規定之格式及編造說明(如
   附件五之一至五之四)列印土地現值表,經校對無誤後,按行政區
   分別裝訂成冊,送由本府加蓋印信,作為公告閱覽之用。
    辦理重新規定地價時,應另行編造公告地價表、用表格式及編造
   說明(如附件二之三、三之四至之五、五之五至之六)。
十九、依本作業規定編造之各種圖、表,應由地政事務所妥慎裝訂保管,
   除依規定存檔外,承辦人員離職時應列入移交。