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法規內容

法規名稱: 臺南市實施地價調查估計作業規定
公發布日: 民國 101 年 09 月 18 日
修正日期: 民國 106 年 06 月 30 日
發文字號: 南市地價字第1060633807B號 函
法規體系: 臺南市法規資料庫/地政類
圖表附件:
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一、本規定依據地價調查估計規則第二十四條第一項第一款規定訂定之。
二、臺南市政府地政局(以下簡稱本局)及所屬各地政事務所(以下簡稱
    地所)依本規定辦理地價調查估計作業前,應先蒐集、製作或修正地
    籍圖、地價區段圖、都市計畫圖、非都市土地使用分區及土地使用編
    定圖、禁限建範圍圖、河川管制範圍圖、地形圖、街道圖及航照圖等
    有關圖籍資料。
三、地價人員應經常注意媒體及不動產業者報導、刊載之不動產市場資訊
    ,並視需要前往調查其實際價格,與鄰近土地之一般地價動態。
      地價人員除由不動產成交案件申報實際資訊取得買賣、租賃及預售
    等資訊外,並得依照下列方法調查土地買賣、交換、拍賣、典押、租
    賃、公證等資訊:
(一)向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士及金融
      、開發機構等調查土地買賣、交換、設定地上權、農育權及典權等
      價格資訊。
(二)向司法機關調查房地買賣、租賃之公證登記價格,與不動產之拍賣
      價格等資訊。
(三)向金融機關(構)調查有關不動產抵押之估價資訊。
(四)向當事人、四鄰、不動產經紀人員等相關人員調查房地租賃實際租
      額、押租或保證金等資訊。
(五)向稅捐機關調查公司或法人團體之不動產交易價格資訊。
四、地價人員調查買賣實例或收益實例時,應依買賣實例調查估價表或收
    益實例調查估價表逐項調查填寫,並按月彙整陳核一次。
      審核人員在審核時,除應注意買賣(收益)實例調查估價表內應行
    填載之各欄有無遺漏外,並應就其資料之正確性詳予審核;如對其資
    料有疑義時,應即另行派員複查,經複查有誤者,複查人員應重製調
    查估價表連同原調查估價表一併送核。
      核定之買賣(收益)實例調查估價表,應以行政區為單位,按調查
    先後順序,將買賣實例、收益實例分開,分別自1起逐年編號,以供
    估計區段地價之用。
      買賣實例價格明顯偏高或偏低,且影響交易價格之情況無法有效掌
    握及量化調整時,應不予採用。
五、地價人員進行影響區段地價資料調查作業,應至實地調查或勘查。
      土地使用管制資料,都市土地向都市計畫主管機關查詢、非都市土
    地應查閱土地使用編定圖或向相關主管機關查詢。土地改良(分為建
    築基地改良、農地改良、其他改良)資料,應向各主管機關查詢。調
    查所得之影響區段地價資料,應填載於地價區段勘查表。但公共設施
    保留地區段僅填列基本資料及土地使用管制欄位。
六、買賣或收益實例估計完竣後,估計之土地正常單價,應調整至估價基
    準日(每年九月一日),調整後之單價及其調查估價表之編號,應以
    行政區為單位,製作買賣或收益實例地價分布圖,圖上應標明地段別
    、主要道路、明顯之建築物或設施,並註記實例之編號及單價。
七、路線價及公共設施保留地地價區段劃分原則如下:
(一)繁榮街道路線價區段:
      1.區段界線以距離臨街線十八公尺深度為原則,並得視實際情況
          於考量最有效使用情況下劃設裡地線。
      2.繁榮街道路線價區段,原則上以各個交叉道路口中心線為起訖
          ,但繁榮程度有顯著不同時,可劃分為兩個以上之區段。
      3.繁榮街道路線價區段,其中一部分繁榮程度有顯著不同或明顯
          變動者,應衡酌實際情況,調整原劃分之區段。
(二)一般路線價區段以臨路第一宗土地為原則,惟第一宗土地過深或過
      淺時,應斟酌土地利用現況、管制條件及一般之宗地深度等,以適
      當深度劃設,或合併第二宗以上宗地為同一地價區段。
(三)公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留
      地均屬相同區段地價之地價區段時,得併入毗鄰之非公共設施保留
      地劃為同一地價區段。帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時,得
      視二側非保留地地價區段之不同,分段劃分地價區段。
八、地價區段劃分檢討應注意下列事項:
(一)都市土地之使用分區及非都市土地使用編定類別,在檢討劃分區段
      前,應先確定是項資料有無變動,以合理劃定區段界線。
(二)地價區段之界線,應由地價人員親自至實地勘查其實際情況,並以
      土地利用及明顯地形地貌等為主,地籍線為輔;面積較大之宗地若
      利用價值有顯著差異時,宜劃為不同地價區段,不宜完全遷就地籍
      線。
(三)同一地價區段範圍內之土地,如其地形地貌或使用管制條件等與毗
      鄰土地顯不相當,且地價有顯著差異者,應另行劃分區段。
(四)河川行水區及流失地暫已失去使用價值,其地價與毗鄰土地顯有差
      異者,宜勘查後另劃分地價區段。
(五)屬同一地價範圍,因毗鄰未登錄土地而致地段不相連者,得劃為同
      一地價區段。
九、地價區段預定新增、廢止或調整者,承辦員應前往實地勘查,並填載
    地價區段調整表(格式如附件一),檢附異動前後地價區段圖及相關
    佐證資料陳核。
      前項區段為繁榮街道路線價區段者,由承辦員及課長實地勘查後,
    視實際情況擬定,經主任核定後報本局備查。
十、地價區段檢討劃分完竣且地價區段勘查表經核定後,應以適當比例尺
    由電腦產製地價區段圖,並以紅線標示地價區段界線,註明區段號、
    區段地價、主要街道及重要公共設施位置與名稱。
      前項所謂適當比例尺應以整百或整千之比例尺且地號清晰可辨別為
    原則。
      第一項之地價區段圖,以行政區為單位再行產製地價區段略圖電子
    檔,供評議時說明使用,評議後如有修訂,地價區段圖應隨之修正。
十一、地價區段圖之地價區段界線以紅色實線表示,繁榮街道路線價區段
      中,如同一街道劃有兩個以上區段者,應在區段與區段間劃明界線
      。
        區段號以行政區為單位,自左上角往右下角由上而下編列,又區
      段號碼,應加蓋於各區段之中央適當位置;繁榮街道路線價區段以
      紅色雙圈「◎」表示,一般路線價區段及一般區段以紅色單圈「○
      」表示。若無適當位置加蓋區段號,可於地價區段圖空白處加蓋並
      加繪延引線。
        當年度辦理公告現值、公告地價時,應於區段號下分列公告現值
      、公告地價,每一區段之上期地價,一律用藍色註記於區段號公告
      現值(公告地價)之下方,當期擬評地價,以紅色註記次之,經評
      議修正之地價,以黑色註記再次之,其數字以阿拉伯數字表示,大
      小應力求適中(格式如附件二)。
        地價區段圖繪製完竣,應於校對無誤後,於該圖背面由地價人員
      蓋職章,經地所及本局逐級核章(格式如附件三之一至三之三),
      並以長三十公分、寬二十公分為準摺妥。
十二、估計區段地價方法如下:
(一)有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段,以調整至估價基準日
      之實例土地正常單價,求其中位數為各該區段之區段地價。以上所
      稱之中位數,指土地正常單價調整至估價基準日之單價,由高而低
      依序排列。其項數為奇數時,取其中項價格為中位數;其項數為偶
      數時,取中間二項價格之平均數為中位數;實例為一個時,以該實
      例之土地正常單價為中位數。
(二)無買賣實例及收益實例區段,應依影響地價區域因素評價基準製作
      轄內各區影響地價區域因素評議基準明細表。並於鄰近或適當地區
      選取二個以上使用分區或編定用地相同,且依前款估計出區段地價
      之區段,作為基準地價區段,按所屬行政區影響地價區域因素評價
      基準明細表,修正估計目標地價區段之區段地價。無法選取使用分
      區或編定用地相同之基準地價區段者,得以鄰近使用性質類似或其
      他地價區段之區段地價修正之。
(三)估計區段地價之過程及決定區段地價之理由,應填載於區段地價估
      價報告表。
(四)估計都市計畫公共設施保留地區段地價,應確實依據平均地權條例
      施行細則第六十三條規定辦理。
十三、估計各區段之區段地價時,應注意毗鄰地區之平衡;其作業及協調
      方式如下:
(一)同一地所轄區內行政區及各區段間之平衡,應由該所課長或主任負
      責處理。
(二)不同地所轄區或毗鄰縣市間之平衡,由本局負責協調處理。
十四、召開公告土地現值(公告地價)調整作業公開說明會,應依下列規
      定辦理:
(一)說明會由地所自行召開,並得視實際情形合併辦理。
(二)前款說明會召開時間、地點應於網站公告,並通知轄區公所、里辦
      公處所及其他有關機關團體。
(三)辦理單位應於說明會上說明地價調查、區段劃分、地價估計作業情
      形及最近一期地價動態情況,供民眾了解並受理民眾意見。
(四)與會人員於說明會提出之意見,除當場說明外,應作成書面紀錄,
      提臺南市地價及標準地價評議委員會(以下簡稱臺南市地評會)作
      為評議地價之參考。
十五、檢討劃分地價區段並估計區段地價完竣後,地所應按估價結果編造
      公告土地現值(公告地價)區段地價評議表,並詳加校對後,以行
      政區為單位裝訂成冊,並逐級核章。
        公告土地現值(公告地價)區段地價評議表格式及編造說明(格
      式如附件四之一至四之五)。
十六、地所辦理估計區段地價完竣後,應依平均地權條例第十五條或第四
      十六條規定送由本局提交臺南市地評會評議。評議時應準備之資料
      如下:
(一)公告土地現值(公告地價)區段地價評議表。
(二)地價區段略圖。
(三)公告土地現值(公告地價)區段地價相關統計圖、表。
(四)其他必要文件。
        地價評議結束後,應作成紀錄,地所應依評議結果製作公告土地
      現值(公告地價)區段地價評議表二份及地價區段圖一份,其封面
      載明「臺南市地價及標準地價評議委員會第○次會議評定」之字樣
      ,送本局逐級核章及加蓋印信。
        前項經核定之公告土地現值(公告地價)區段地價評議表,本局
      及地所各存檔一份。另地價區段圖由地所存檔一份,並傳送電子檔
      一份供本局存檔。
十七、地所應依評議結果,將區段地價輸入電腦,校對無誤後,據以計算
      宗地單位地價,並產製宗地地價計算清冊電子檔後以光碟儲存(格
      式如附件五),其計算方法如下:
(一)繁榮街道路線價區段之土地,應依「臺南市繁榮街道路線價區段宗
      地單位地價計算原則」之規定計算。
(二)其他地價區段之土地,以區段地價作為宗地單位地價。
(三)跨越兩個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各該區
      段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價。
(四)宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示,計算至個位數,未達
      個位數四捨五入。
十八、地所計算宗地單位地價後,應依規定之格式及編造說明(如附件六
      之一至六之三)列印土地現值表,經校對無誤後,按行政區分別裝
      訂成冊,送由臺南市政府加蓋印信,作為公告閱覽之用。
        辦理重新規定地價時,應另行編造公告地價表、用表格式及編造
      說明(如附件三之三、四之四至之五、六之四至之六)。
十九、依本規定編造之各種圖、表,應由地所妥慎裝訂保管,並依規定歸
      檔。